Роз’яснення проекту Закону України «Про ринок земель»

    Проект Закону України «Про ринок земель»: роз’яснює відділ Держкомзему у Сватівському районі

     Приватна власність на землю у будь-якій країні стимулює її економічне зростання завдяки ефективному використанню наявних земельних ресурсів. Переваги приватної власності стають очевидними, коли існує діючий ринок землі. Ринок землі – це стабільність прав власності, можливість передачі їх від однієї особи до іншої, це відповідність цін на землю її дійсній вартості.
      Земельна реформа в Україні розпочалася 20 років тому і є одним із найважливіших заходів у суспільному житті мільйонів громадян країни. Основним принципом, який визначив напрями реформування, стало подолання монополії держави на земельну власність і встановлення багатосуб’єктності права власності на землю.
      Право вільної купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення означає, що земля може давати дохід не тільки у результаті господарського використання, а й як об’єкт власності. При цьому вона стає не лише товаром, а й важливою матеріальною та вартісною частинами основного капіталу її власника. У зв’язку з цим вона, як і будь-який капітал, обов’язково повинна приносити її власникові дохід, як мінімум не менший, ніж банківський відсоток. Таким чином, ринок землі розширює альтернативність її використання. Землю при цьому можна використовувати для ведення сільського господарства, продати, здати в оренду, успадкувати чи подарувати, віддати як заставу в кредит.
      Але, у зв’язку з відсутністю досконалих інструментів регулювання ринку земель, в Україні на даний час тимчасово встановлений мораторій (заборона на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення шляхом їх продажу), який обмежує конституційні права власників земельних ділянок, що закріплені частиною першою статті 90 Земельного кодексу України, згідно якої власники земельних ділянок мають право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину”.
    Мораторій постійно подовжується, навіть не зважаючи на те, що його існування стримує створення цивілізованого земельного ринку та замість вирішення існуючих проблем, призводить до нагромадження нових.
Серед негативних наслідків продовження мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення можна виокремити основні:
    1) стримування оптимізації сільськогосподарського землеволодіння та землекористування, неможливість поліпшити технологічні умови використання сільськогосподарських земель внаслідок нераціональних розмірів землеволодінь, черезсмужжя, вкраплення дрібних ділянок інших власників у масиви земель господарств тощо;
    2) концентрація більшої частини земель сільськогосподарського призначення у власності найменш економічно активної частини сільського населення (пенсіонерів та осіб передпенсійного віку), що не має належних професійних знань, фінансових та фізичних можливостей займатися землеробською роботою;
    3) отримання земельних ділянок сільськогосподарського призначення у спадщину особами, що проживають в містах, інших країнах, та не мають наміру займатися сільськогосподарським виробництвом і управляти земельними активами, що призводить до невикористання земель сільськогосподарського призначення;
    4) блокування процесів створення крупнотоварних господарств ринкового типу, що в умовах завершення процесів інтеграції України до СОТ кардинально знижує конкурентоспроможність вітчизняного сільського господарства на світових ринках;
    5) зниження інвестиційної привабливості аграрного сектору української економіки, пов’язане з підвищенням ризику вкладень внаслідок неможливості іпотечного кредитування сільського господарства під заставу земельних ділянок.
      Необхідність стримування повноцінного включення земель сільськогосподарського призначення у економічний оборот на ринкових засадах багатьма обґрунтовується потенційною небезпекою виникнення низки негативних явищ суспільно-економічного характеру, зокрема:
    1) Скуповування значних площ сільськогосподарського призначення фінансово-промисловими групами, що матиме своїм наслідком “обезземелення” селян та утворення “латифундій” латиноамериканського типу з найманими працівниками.
      Слід зазначити, що цей ризик може бути кардинально зменшений при використанні державою усіх важелів, що передбачені, перш за все, проектом Закону України “Про ринок земель”, яким встановлено обмеження щодо максимальної граничної площі земельних ділянок, що можуть перебувати у приватній власності однієї особи для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та забороною набуття у власність земель сільськогосподарського призначення іноземними особами, діючим Законом України “Про захист економічної конкуренції”, а також завдяки ефективному нагляду за ринком земель з боку Антимонопольного комітету України.
    2) Відчуження селянами земельних ділянок сільськогосподарського призначення за ціною, що є істотно нижчою за економічно обґрунтовану.
Запровадження передбаченої проектом Закону України “Про ринок земель” продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення за ціною, яка визначена на підставі експертної грошової оцінки знижує ризик цього негативного явища, а також може бути додатково зменшений у разі запровадження відстрочення набрання чинності договорами відчуження земельних ділянок із правом кожної зі сторін відмовитись від укладення договору на протязі певного строку.
   3) Концентрація значних площ сільськогосподарського призначення у власності фінансових установ (комерційних банків) під час переходу заставної землі у власність заставоутримувача.
      Слід зазначити, що такий ризик буде несуттєвим, оскільки зацікавленість комерційних банків у цьому питанні практично відсутня, а земельні ділянки, на які звернене стягнення, згідно з чинним законодавством підлягають продажу на прилюдних торгах.
    4) Виникнення явища “спекуляції” земельними ділянками, коли значні площі земель сільськогосподарського призначення скуповуватимуться фінансовими спекулянтами із метою подальшого їх перепродажу за більш високою ціною, що призведе до зростання вартості аграрної продукції і спричинить інфляцію.
      Цей ризик може бути мінімізований завдяки внесенню підготовлених змін до Декрету Кабінету Міністрів України “Про державне мито” щодо запровадження підвищених ставок державного мита при перепродажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення (сільськогосподарських угідь) протягом 5 років з дня укладення договору, за яким ця ділянка перейшла у власність відчужувача, в розмірі від 60 відсотків від нормативної грошової оцінки при відчуженні на п‘ятий рік до 100 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки при відчуженні на протязі першого року.
    5) Неконтрольована зміна цільового призначення та урбанізація сільськогосподарських земель.
Ця загроза є мінімальною, оскільки привабливі для містобудівного освоєння землі за останні роки вже зазнали урбанізації та переведені у відповідні категорії земель. Крім того проектом Закону України “Про ринок земель” передбачено заборону здійснювати зміну цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих за межами населених пунктів, які були набуті із земель державної та комунальної власності протягом 10 років з дня укладання договору відчуження, крім випадків, коли зміна цільового призначення земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, ведення фермерського господарства, особистого селянського господарства здійснюється виключно на підставі затверджених в установленому законом порядку схем землеустрою відповідних адміністративно-територіальних одиниць, що містять зонування земель за їх категоріями.
      З огляду на нейтралізацію вищезазначених ризиків і враховуючи величезну важливість прийняття Закону України “Про ринок земель” його принциповими завданнями можна вважати:
    - законодавче визначення принципів та механізмів державного регулювання ринку земель;
    - запровадження механізмів попередження недобросовісних дій суб’єктів ринку земель, пов’язаних із продажем земельних ділянок за заниженими цінами, а також досягненням суб’єктами ринку монопольного (домінуючого) становища;
    - деталізацію умов цивільно-правових угод, за якими може здійснюватися відчуження речових прав на земельні ділянки;
    - попередження спекулятивних операцій із земельними ділянками сільськогосподарського призначення.

    Світовий досвід також свідчить, що ефективне державне регулювання сільськогосподарського землекористування в ринкових умовах може успішно здійснюватися на основі спеціалізованої державної установи, яка виконуватиме функції регулятора ринку та власника державних сільськогосподарських земель. Проводячи на ринку операції купівлі-продажу земельних ділянок, передачі їх в оренду, викупу заставлених ділянок тощо, така установа стала б одним із основних інструментів реалізації державної земельної політики ринковими методами. Створення такої спеціалізованої установи в нашій державі і передбачається проектом Закону України « Про ринок земель».
    Отже, прийняття Закону України “Про ринок земель” дозволить:
    - максимально пришвидшити формування законодавчої бази ринкових земельних відносин;
    - організувати прозорий ринок земельних ділянок державної, комунальної та приватної власності;
    - законодавчо врегулювати питання щодо порядку проведення земельних торгів;
    - подолати негативні наслідки діючого мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення;
    - поліпшити інвестиційний клімат в країні;
    - включивши землі сільськогосподарського призначення в економічний обіг, враховувати ціну землі у вартості виробленої в аграрному секторі продукції, визнати роль земель як елемента аграрного виробництва, сприятиме стабільності цін на сільськогосподарську продукцію та встановленню паритетних міжгалузевих відносин між селом та промисловістю.
      Без ринку земель – не може бути ринкової економіки у державі. Без такого ринку навряд чи можна вважати цілісним і логічно завершеним перетворення земельних відносин на зразок розвинених європейських країн.
Формування земельного ринку в Україні необхідно починати з трансформації суспільної думки, психології людей щодо приватної власності на землю. Недостатньо визнати приватну власність на землю, законодавчо закріпити потенціальну можливість її існування – головне, щоб люди усвідомили: власник землі має право використовувати її для ринкових цілей і реалізувати свій інтерес у використанні її як засобу виробництва, об’єкта оренди й, зрештою, товару.

    Тільки усвідомивши необхідність ринку земель, можна розробити правові акти, економічні механізми та організувати відповідні інституції, здатні забезпечити його ефективне функціонування. Земля має стати реальним капіталом, яким власник може розпоряджатися в процесі господарювання, включаючи можливість застави для одержання кредитів, що є важливим фактором економічної стабільності та розвитку.

    Функціонування іпотечного кредитування дасть можливість залучити в сільське господарство кошти, достатні для фінансування технічного переоснащення сільського господарства і запровадження нових високопродуктивних технологій.
      Ознайомитися із проектом Закону України «Про ринок земель» можна на сайті Верховної Ради України або Державного агентства земельних ресурсів України.